後知後覺的該醒醒了!大批人因猶豫而錯失購房機會!

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提問: 星叔你好,坐標西安,07年婚前買入二環內文藝路附近老破小60平一套,房齡25年,一直出租,貸款已還清,房子預計2021年底拆遷;16年婚後全款買入南二環邊省委小區一套,三室兩廳,面積130左右,目前房齡已20年,今年小區和房子外部舊房改造,十年無拆遷可能,有裝電梯可能。目前家裏二胎帶老人,居住130房子,離單位和小學比較近。

問題1:拆遷要房,還是拆遷款?

60平米拆遷房,重新安置會在西安港務區,增加20%面積,72平,預計3-5年才可交房;拆遷款大約90萬,可以作為二套房首付款再購置一套。

問題2:如果拆遷款再購置一套,首付100 w,雙方年收入18w左右,收入固定,還款能力較弱,最多每月可以承擔6000元。純投資,有何推薦?

問題3:目前居住的老破大房子是否需要置換?

房齡較長,未重新裝修,居住空間較大,居住體驗一般,但離單位小學初中比較近,老人比較喜歡。

回答:1.拆遷要房的交房時間周期太長了,再加上滿二 限售等,整個持有時間快接近7年了,對於樓市投資來說,都要橫穿一波大周期了,這樣如果遇到樓市行情在高位,房子卻無法出手,所以我更傾向於要拆遷款。


貨幣補償與產權置換一樣,是拆遷補償的主要方式之一。一方面,先補償後拆遷,保障棚改戶的利益。另一方面,拿到拆遷款以後,對於沒有房產的朋友來說,可以自由選擇自己的意向樓盤;針對已有房產的朋友,可以考慮投資房產或者進行其他理財,避免了把雞蛋放到一個籃子裏,提高了投資的安全性。


2.西安目前值得買的樓盤詳見知識星球內部分享。


3.我們一直對二線城市的老破大,老大樓非常謹慎,沒有開發商沒有小區環境,出房量少,成交量小,處於房產生物鏈的最底層,漲幅滯後,靠片區的均價帶動。


老破大屬於窮人看不上富人買不起的產品,漲幅最少,跌幅最多。就算是大學生,大多是90、00後,已經跟10年前第一代移民不一樣,很多小年輕,他們從小住的不是私房就是商品房,就沒住過老破大,無法理解也很難接受這樣的產品和居住環境。


你看看老破大實際走勢,這幾年也並沒有很強。投資建議出手老破大,裂變成優質資產。



提問: 你好房叔,今年剛取得了廣州戶口,準備在廣州置業。前段時間看了黃埔科學城,南沙橫瀝島上的幾個項目,房叔能具體分析一下這兩個區域未來的發展麽?純投資,廣州什麽時間入手?廣州還有其他的板塊項目推薦麽?資金總額500

回答:你好,老黃埔之下,科學城是區內副中心,是老黃埔作為中央商務區的強大後盾,老黃埔是主外、科學城主內,就像一個是前線、門面,一個是大後方。

相對來說,已經比較成熟,各種產業和園區已成形,配套也ok,好的位置要5萬左右,弱些區域也要3萬+。


科學城板塊的中心位置,地鐵、道路交通都可以一小時內通達市區(廣州大道以東),基本上可以覆蓋整個天河的外溢。

因此,這裏是雙重需求覆蓋區域,除了科學城上班族趨之若鶩之外,也接收大量被天河擠出的剛需、剛改族,而這裏住宅極其稀缺。


所以這裏是科學城裏面需求增長穩定、風險級別最低的,上漲空間較大,但它的天花板永遠都是天河東,永遠不會漲超天河這位老大哥,故它的潛在競敵就是天河東沐陂、淩塘、岑村等等的舊改放量。

科學城最有價值的樓盤詳見知識星球。


我覺得南沙的最大問題在於人口基數有限,以及土地供應幾乎無限的矛盾之中前行,南沙的真正投資時間點(超過廣州城)是深圳前海自貿區落成之後,以及南沙自身建設7788之後。



提問:星叔你好,我的情況是12年來蘇州上學,然後16年畢業,工作後然後想到成家立業開始買房,但是蘇州有限購政策,需要社保滿一年,所以18年的時候我開始買社保,到了19年11月份本來是可以的滿一年的,但是沒想到政策突然就變了,購房需要社保滿2年了,眼看著看上的房子,一年漲了1萬,所以後來實在沒有辦法買了,現在擔心蘇州房價繼續猛漲,考慮該不該勒緊褲腰帶買一套。怕又錯過機會,以後越來越難買了。

回答:蘇州行情在19年已釋放,現在是局部回暖。從中長期看,在蘇州房子選的好,依舊是可以的。剛需還是盡早買吧。

 

其實房價跟物價一個道理。

很多人去超市買雞蛋,今天買5塊錢一斤,明天買6塊錢一斤,傻子都知道,雞蛋漲價了。

一提到房價,人就懵了。

樓市數次上演暴擊行情,每次持續半年甚至更久,為什麽你一次機會也抓不住?


因為對普通人來說,房價上漲是抽象的虛無的唯心的。只有對職業多軍,才是具象的唯物的實實在在的。

雞蛋的個體差異很小。房子不同,千頭萬緒,不同城市板塊、不同物業類型,價格各不相同,讓人暈頭轉向。


再加上,各方信息誤導,一般人看不懂,看懂了也做不到。

官媒說失去奮鬥再多房有何用。

地產大佬勸年輕人別買房。

商業領袖說未來房價如蔥。

磚家說樓市是最大的泡沫……

他們都不買房。


普通人回過神來,發現行情已經結束。下一個行情來臨,還是同樣的劇情。

“房價上漲”其實是一種商品,比金子還要珍貴。

職業買手們泡在第一線,高頻次買房,拿真金白銀去砸,才買到了“房價上漲”的真相。

就這麽簡單的道理。


只有拿錢去買雞蛋,才能真正感受雞蛋漲價了。只有花錢買房,才能真正發現:房價漲了,房價還會漲。

你,一次又一次錯過。因為,你只是一個看客!



提問:您好:星叔,才加入,收到您的內部資料,初讀您的文章後,醍酺灌頂,深有思考。請問廣西北海的房子值得投資嗎?很期待您給予我買房的寶貴建議。謝謝。

回答:非常不建議,北海屬於旅遊地產和養老地產屬性的地方。文旅地產和養老地產過去多年已經被證明是一個坑。這些地方只有旅遊的客流,沒有真實剛需作為接盤俠,所以從長遠看文旅地產和養老地產沒有投資價值。如果你只是想自己住著玩玩的話,可以去住一些民宿。但是如果是投資的話,還是建議去人口流入的大城市買房子。


買房除了基礎理論,也可以重點關注以下幾個指標:

城市的本外部存款余額:代表著這個城市的納稅情況,這個城市的富裕情況。

城市之間的房價比值:城市之間是有價值鏈條的,能級在同一梯隊的城市,房價差距不會太大,會按照比值效應存在。


比如深圳房價打8折就是上海房價,上海房價打7折就是杭州房價,杭州房價打7-8折就是蘇州房價,蘇州房價打7-8折就是無錫房價等等.

也正是因為這樣比價效應的存在,造成了我們所看到的房價在城市之間的輪動效應。


這一輪的牛市中,2019年年中開始到2020年年初,深圳房價大漲,與上海的整體差距拉大,於是買房人開始慢慢的從深圳挪到上海。


上海在整個2020年開始出現猛漲後,環滬的比價效應就出來了,同時伴隨著上海、杭州樓市調控的加碼,整個江浙區域的樓市在2021年幾乎都被點燃了。


所以,我們一定要學會用動態的思維去看待問題,城市房價和城市價值有的時候會形成錯配,而調控政策那個時候還沒有及時跟上,就很可能會形成跨城投資的機會。


基於城市的人口流入、充沛的資金、適當的城市規模、主城區人口數據等,知識星球裏篩選了城市投資的15強名單,你可以看看。



提問:星叔您好,深圳剛需,目前有首付在170萬左右,預算總價500萬左右,三房,首套自住,現在在關注大運這個板塊,請問老師在一路向西的大背景下,大運板塊是否值得買?

還有星河時代這個盤學位怎麽樣,對比陽光天健城相比如何?在總價相當的情況下,還有其他樓盤推薦嗎?

回答:首先不推薦龍崗這個區域。

原因在於:產業薄弱,高收入人群少, 二手房存量大 ,距離主要CBD距離較遠(主要集中在南山、福田) 第一高樓最快也要到2024年。


大學城對房價的影響也微乎其微,因為大學生是不買房的,住宿舍的,地鐵開通後對房價的漲幅也很有限。

因為未來的中心依舊會是福田南山前海,特別是前海,對企業的吸附力很大,多中心格局規劃雖好,但資源有限。


如果想買龍崗不跑輸,推薦購買龍崗兩個學區房:深中龍初、龍崗外國語 

對應樓盤:招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城 綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座等。

從小區來看,星河時代的綜合指數最高,雙拼房不好轉手但是自用性價比也算高。

未來多條地鐵交匯,旁邊商業舉步可達,學校雖然不會加分,但是也不會減分,大運為龍崗體制內人群競相購置之地,生源肯定沒有問題。


有這麽一句話,身邊有些人看似走在你的前面,也有些人走在後面,但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE,我們都在自己的時區裏成長,這有點像我們的房價!

壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳,今時今日它的房價已經起來了,而且漲得毫不輸人。

太古城漲的時候,華潤城還是個小弟,而今也悄然跟上去了。

深圳灣爆發的時候,寶中表現還差強人意,如今也借機崛起了。


都說只能買西部的時候,上塘的500萬也不知不覺變600萬了,所以其實我們需要甄別的是產品坑,一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊盤板塊。

事實上,放在一個10年的周期裏,大部分的房子,價格差並沒有那麽大。但一定要買適合我們的,一雙鞋子我們穿得越舒服,我們才能走更遠的路,房子更是如此!


 

提問:星叔好,鄭州首付40多萬,想在南三環或者西三環,新房二手房都可以,有沒有推薦的呢?

回答:目前鄭州的市場行情,如果你不是急著住,我不建議買二手房。市場新房供應量很大,很多待開發的土地,鄭州進入存量房市場還要八年左右。尤其是你說的這兩個區域的,都是老破小,這種房子價值相對很弱,等鄭州沒有土地開發,進入存量房時代時,這種房子的房齡起碼在20年以上了。


新房的戶型設計,園林景觀以及建築建材都更先進一步。首付40萬,可以看看南三環亞星的幾個樓盤和泰宏建業國際城這個樓盤。西三環可以看看匯泉,和潤美景。


這幾個樓盤都是貼著三環邊的,都是剛需樓盤,品質什麽的不要期望太高,但是可以滿足自住,優缺點也太過於明顯。

鄭州買房建議,詳見知識星球內部分享。



提問:星叔您好,坐標北京大興黃村,剛出手一套二居室的房子。目前手上子彈450萬,考慮在亦莊或通州買個小三居室,因有兩個孩子,一個三年級,一個2歲。首要目的是學區和自住,最終是保值和增值。

目前主要看的是亦莊河西的房子,大概如下:

1:二手房

a:萬科金域東郡,89平小三居,沒有好樓層,看了一層報價550萬。

b:南海家園,三居室有92,98和108平方米的。

2:新盤,是限競房,樓盤是京華雅郡和中旅亦府都是89平方米。

通州的房子還沒有看,主要考慮學區的話買哪裏會好一些?

現在的問題是,1:目前選的大方向有沒有問題?

2:是選新房還是二手房,二手房的話,上的學校基本可以確定,戶口落戶的問題可以解決,但沒有好的樓層。選新盤的話,要2022年底才能交房,落戶問題是個大問題,學區沒交房也不確定。好糾結,從長遠來看,怎麽選較合理?

如果選通州,您的建議是?非常期待您的回復

回答:北京亦莊和通州兩個區域一個是國家級的經濟技術開發區,一個是北京的城市副中心。


區域對比的話亦莊的配套企業商圈都已經很成熟了,道路很寬,居住感特別強,而且又有名校分校的引入,周邊地鐵亦莊線滿足周邊上班的人群,還有17號線,不過距離地鐵稍微遠一點,周邊房子以限競房居多,均價在4.6萬-5.2萬附近,價格方面對比明顯比通州占據優勢。


通州的話首先樓盤很多,從最遠的永樂店到通州的主城區,價格差也不一樣,最便宜的新房小區165萬買兩居室,單價2W附近 主城區高的樓盤6-7萬附近,新盤的區域分化,價格差很大。通州目前賣的好的樓盤亦莊橡樹灣,還有台湖東望,城區賣的最快的屬於運河的金融街融禦,總體來說主城區的價格略高,還有戶型加上能上好的學校周邊配套設施全的樓盤較少, 加上雙限購的限制,導致成交不佳,很多賣了很多年的樓盤到現在還是現房賣著。


未來通州的投入會很多,無論是教育醫療還有地鐵的規劃,但是整體規劃的時間不確定,就好比最近幾年通州的房價整體其實是向下走的,很多人疑問就是要大力發展怎麽還跌了那?人口購買力決定著價格,現在還是發展階段,房子本身就是一個長時間周期看的東西,購買力都湧入通州的時候價格自然就漲了,但是並不是所有的區域。


所以現在來看兩個區域亦莊的購買力強,無論是發展還是價格目前占據一些優質。

個人認為短期五年周期來看的話亦莊,畢竟區域成熟,後期企業人才規劃還是遠遠流入的一個狀態,而且近幾年發展迅速,亦莊的房價總體的變動不大,去年到現在無論是二手新房都漲了不少,證明區域不缺少強購買力。

通州的話看十年吧,本身通州的gdp較低,今年的環球影城開業,加上後期教育配套一些資源人才湧入,時間較長,不過後期增速會較快。



提問:星叔你好!成渝城市群,定位為世界級城市群,永川又是連接成都和重慶的重要節點,同時又是重慶制造業基地,職業培訓基地。永川的房產是否值得投資,如果投資永川和璧山哪個更好一點呢?

回答:成渝屬於第二級城市群,這樣的還有8,9個,都是重點發展,所以你也懂的。

勞動密集型制造業未來會從東部向中西部轉移,人口多為即使有購房實力也不具有購房思維的流水線員工,居住需求不足,向上的遷徙力不夠。

永川和璧山太遠了,都不是主城區了。投資何必呢?


國內真正值得買的城市群就兩個,一個是大灣區,一個是長三角。

京津冀雖然也不錯,但北京虹吸現象明顯,天津已經掉出了GDP前十。

其他城市群,就更扯了,說是城市群,其實就只有一個中心城市帶著一堆小弟。


很多人不知道,從2015年到現在,高層已經批復了11個城市群的規劃,凡是有中心城市的地方都有城市群。

但仔細研究,你就會發現,大部分中心城市,都是虹吸大於賦能,向周邊“吸血”還來不及,更別提帶動周邊城市發展。


目前國內經濟和人口發展放緩,這種聚攏虹吸的現象,會越來越明顯,選城市會變得更加重要。

普通人買房,要麽就選擇省會城市,要麽就去長三角或大灣區,只有這些地方的房子才叫資產,否則就很可能只是磚頭。



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